潘石屹前段时间表示，20年前，中国城镇人均住房面积只有5.7平米，舒适度不高，因此，房地产是刚需。

“到今天为止，人均住房面积已达到37平米，无论是住宅地产，养老地产，旅游地产，都不是刚需了”。

什么叫刚需？很多人对这个概念争执不休，有人认为，是那些因为结婚、孩子上学不得不买房的人，有人觉得，只要买房是为了住的，不管是自己住还是父母住，朋友住还是租客住，都能称之为刚需。

抛开争议不管，无论哪个概念中的刚需族，都开始变得“凤毛麟角”，越来越少了。

西南财大此前发布的报告显示：2018年三季度全国城镇家庭新购房人群中投资用途占58.2%，改善需求占26.7%，而首次购房的刚需仅占15.1%，投资客相当于刚需客的4倍。

刚需族越来越少的同时，用公积金买房的人也在变少。

据6月1日中新网报道，住建部、财政部、央行联合发布了《全国住房公积金2018年年度报告》，全面披露了2018年全国住房公积金管理运行情况、社会经济效益和重要事项。

报告显示，1.44亿人实缴公积金，广东、北京、江苏缴存总额前三。我国目前总人口为13.95亿，算下来，全国只有1/10的人口在缴纳公积金。

曾几何时，用公积金买房的方式，还在楼市中占据半壁江山，现在不仅只有十分之一的人在交公积金，报告显示，非住房消费类提取3022.19亿元，占比已经达到了20.50%。

也就是说，用公积金买房的人在变少。

为什么会出现这种情况？

第一，购房者的杠杆越来越高。

数据显示，居民杠杆率在2019年一季度上升了1.1个百分点，从53.2%升至54.3%。而在2008-2018这10年间，共上升35.3个百分点，年均增幅3.5个百分点。

居民杠杆越低，说明购房者能够透支的空间越大，使用公积金是再合适不过的方式，相比商贷，能省不少利息。

现在杠杆越来越高，说明在房价飙升的前提下，大部分人的公积金额度，已经无法覆盖房屋升值所增加的差额部分。

第二，公积金提取的门槛越来越高。

2019年以来，西安暂停本市以外的购房公积金提取，天津对于外地公积金缴存者贷款额度进行限制，成都严格贯彻认房又认贷原则，石家庄暂停住房公积金异地贷款的发放，仅最近几个月，就有32个城市公积金再出新政。

作为楼市调控的重要组成部分，这也影响了不少炒房客的“资金来源”。

当然，使用公积金买房的人在变少，并不能证明刚需族在变少，但这两个现象联系起来，却应该引起重视。

当这两种趋势持续下去，未来楼市还能有多大空间？

我们不妨参考两份数据，第一份数据，社科院预测今年房价要涨7.6%，全国均价是9206元每平，第二份数据，2018年底，我国的城镇化率已经接近60%，根据国际上的经验，当进入70%以上的区间时，房地产市场必然会减速。

假设房价年均涨幅7%，9000元左右的均价，再提升20%-30%的空间已经到了极限，更何况，刚需一直在变少，如果超出这个幅度，靠投机资金，根本无法支撑动辄过万的均价。