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文丨十二不惑

一个城市的产业配套与房价呈正相关。

北上广深杭之所以房价位居全国前列，除了本身经济发达之外，还有这些城市的产业配套优质而齐全，未来发展充满想象力等因素。这是民众投票的结果，是市场愿意给的溢价。

7月20日，支付宝母公司蚂蚁集团宣布，启动在上海证券交易所科创板和香港联合交易所主板寻求同步发行上市的计划。

一时间刷遍网络，成为人们争相热议的事件。甚至有一张流传的“阿里巴巴秋招内推群”截图称：“听说刚刚蚂蚁整层楼欢呼，是财务自由的声音。”

本来蚂蚁上市是值得欢庆的事情，可是一想到估值2000亿美元的巨无霸同时登陆A+H股，笔者不免虚惊了一场，头上流出了汗水。

蚂蚁估值超过美团、京东成为继阿里、腾讯后的国内第三大互联网公司；其估值已经和保险巨头中国平安相差无几，如果上市首日上涨超过50%，达到2.2万元人民币，就能够力压A股最高市值的贵州茅台。

类似的情况又不是没有发生过，中芯国际7月17日登陆科创板，发行价27.46元，首日大涨超过200%，收盘价为82.92元，市值逼近6000亿元。

那么，我们想象一下，如果上市后，蚂蚁员工大幅套现，将钱拿去杭州买房，蚂蚁上市后，杭州房价真的会迎来大涨吗？房价上涨背后的逻辑又是什么呢？

从历史变迁来看，产业配套助推房价上涨

有产业的地方，就会有人口居住。

只要有人居住，就容易形成商业和市场。一个城市随着人口增多，这些人需要居住、工作、消费，逐渐会形成产业。

近2年，西安、杭州、长沙等众多城市出台了吸引大学生入户的政策，效果显著。因为人口大量流入后，他们需要衣食住行，促进消费，同时带动当地的产业发展，给整个城市带来活力与成长动力。

从历史来看，中华五千年文明，人们依水而居，慢慢形成村落，然后逐渐变成集镇，再形成城市。

在农业社会，黄河流域和长江流域是主要的农作物种植基地，也养活了全国大部分人口。

特别是南宋以后，中国经济由北向南迁移。南方经济获得较快发展，逐渐超过北方，主要是南方的气候高温、多雨，土地肥沃，更适合农作物的生长。

改革开放以来，特别是20世纪90年代后，中国进入工业社会。广东的深圳、东莞、中山、佛山，江苏的苏州、无锡、常州，浙江的宁波、温州、杭州等城市经济增长较快。除了沿海城市，延长江地区的武汉、成都，工业发展也不错。

苏州由于本身底子厚，既沿海，又邻江，GDP常年保持内地第五的好成绩。

如今已经是移动互联网时代，北上深杭成为最大的赢家，互联网、高科技、金融服务等高附加值的产业配套共同推动城市发展，从业人员收入高，进而助推房价上涨。

具体到杭州市，例如以前的杭州余杭西溪像农村，随着阿里的迁入，这里逐渐有了烟火气。阿里员工有住房、日常消费等需求，而使西溪慢慢发展起来。如今还有地铁线路，逐渐演变为都市。

附近的房价整体房价也从1万元/平米左右，涨到了3-4万。比如：绿城翡翠湾从2015年开盘均价13000元，涨到现在的36000元，足足涨了2倍；一位仓前的本地朋友，家里于2015年买在仓溢绿苑的房子，单价8000多，现在二手房市场价涨到28000，5年涨幅高达250%。

对此，不免有人感叹，“买对一套房，胜过十年忙。”

杭州房价上涨的背后离不开产业的推动，阿里巴巴及相关配套产业链发挥着重要作用。当然，也离不看杭州国际地位的提高，这得益于2016年G20峰会。

阿里巴巴上市造就了许多千万富翁和亿万富豪。这些有钱员工中，有不少在杭州买了房。以至于当时一部分开发商直接为阿里员工买房开启了VIP服务。

如今蚂蚁集团快要上市，必然会再次造就一大批千万富翁。他们的股权可以套现，很多人第一选择自然是去买房。

那么，杭州房价出现上涨是可以预期的，至于会不会出现暴涨，得一方面看政策调控，一方面看开发商的新房定价。这将交给时间来证明。

02 人口净流入，住房需求长期存在

被许家印以1500万年薪聘为恒大首席经济学家的任泽平曾表示，自己研究了10年房地产，把它总结为一句话是：“长期看人口、中期看土地、短期看金融”。

无论是刚需，还是投资者，把这句话当做金玉良言。

事实证明，许老板的眼光不错，钱没白花，恒大近几年连续保持着国内房地产前三的位置。民众在人多的一二线城市买房后，几乎都不同程度出现上涨。

长期来看，决定房价上涨的主要因素是人口净流入。

为了吸引大学生流入，杭州推出相比一线城市相对宽松的落户政策。35岁以下，大专学历，缴纳社保即可入户；45岁以下，本科学历，提供一个月社保证明就能入户；50岁以下，无门槛落户，可以享受“先落户，后就业”。

无独有偶，近几年杭州人口一直是净流入。2019年，杭州、深圳、广州成为人口净流入前三甲。杭州更是以55.4万人，力压深圳41.22万、广州40.15万，首次夺得王冠。

除了政策吸引人口流入之外，杭州作为浙江省省会，一直吸引着本省人口。浙江省内的高中毕业生首选读杭州的大学，毕业后留在杭州就业。

大量省会以下城市的人口流入。下面的地级市绍兴、金华、温州、衢州等地的上班族和商人大量涌入杭州，他们有购房需要，稍有经济实力的人，基本都会在杭州买房置业。无形之中，杭州的房价一直保持高位。

2015年时，杭州的房价就已经接近3万每平，位居全国第一，可以想象杭州的富人有多么的多。

当然，有一方面原因是那时候杭州的房价主要指城区和近郊。不像现在杭州的版图非常大，包括富阳、临安等远郊区，是远郊拉低了均价。

而且，杭州城区的房子一直都比较贵，和一线城市广州不相伯仲。

随着阿里巴巴飞速发展和上市，电子商务、互联网金融、高端科技及相关配套产业的发展，大量本省人口和全国各地的人涌入杭州。甚至很多一线城市的人也回流到到杭州，比如阿里巴巴董事长张勇为上海人，去了杭州阿里工作。

最近几年，每个周末，很多在深圳、北京工作的人，乘坐航班飞回杭州，其中阿里职员占了较大的比例。

种种迹象表明，杭州的城市面积在扩张，影响力越来越大，不断有人涌入。这些人要就业、租房、吃饭，消费，也会攒钱买房，自然会推动房价上涨。

甚至在全国一二城市有“盒区房”（指“盒马鲜生”配送能够覆盖的大约3公里范围内的房子）这么一说。

他们奸笑起来的样子，怎么就那么让人看不惯呢。

源源不断的热钱，流进房市

钱永远会流向有资本回报的洼地。

这些洼地，可以是股市、债市，或是艺术品、古玩玉器，也可以是楼市、黄金、白银，甚至是大蒜、生姜。

总之，什么火爆，就会吸引资金大量流入。

最近，资本市场一片狂欢，上证、深成、创业板三大股指均出现较大涨幅，大量资金流入股市。以至于有的券商营业厅出现排队开户的热闹景象。

没法办，经济要发展，需要有大量资金不断地流动。金钱只有流动才能发挥它的价值，放在银行躺着睡觉可不行。以至于现在很多人，都不愿意把钱存银行了。

中国经济高速发展这些年，M2也同时保持着较高增长。(M2即广义货币供应量是指流通于银行体系之外的现金加上企业存款、居民储蓄存款以及其他存款，它包括了一切可能成为现实购买力的货币形式，通常反映的是社会总需求变化和未来通胀的压力状态。)

M2增长推动经济的发展，GDP的增长又会反作用于M2。在全球货币宽松的大背景下，M2增长后，热钱会流入企业、股市、楼市等，其中部分流入楼市不可避免。

如果市场上热钱增加，相应的物价会上涨。新建房屋所需要的水泥、沙子、砖、钢材等原材料价格上涨，加上人力成本不断的上升，那么开发商的总成本必然要大幅提高。

此外，房地产开发商的拿地价格，整体是上涨的。在建房成本不断上涨的背景下，开发商也需要盈利，相应的房屋销售价格自然会上涨。

这也是房价不断上涨的逻辑。 

虽然政策调控一定程度上，能够遏制房价过快上涨，但并不是让房价下跌。

而且调控政策主要针对的是新房，对二手房作用不大。城市里所在的区域有大型上市公司入驻，周边二手房价格则会被拉高，这种现象在全国非常普遍。

当一个区域房价出现大涨时，周边也会开启上涨模式，从而带动整个城市房价创新高。

也就是说蚂蚁集团上市，会带动西湖区房价上涨，然后波及余杭区及其他区，这是在所难免的。

房价上涨几乎是可以确定的，至于涨多少，还不能确定。最终得看蚂蚁集团上市后的房价走势。

而且，哪怕没有热钱流入。由于杭州刚需非常多，他们需要买房，只是很多人钱够不够，或没有购房资格而已。