城市更新,让罗湖更美好
2020年09月07日 09:35:58
68 深圳特区报

城市更新,让罗湖更美好

■ 深圳特区报记者 肖意 朱良骏 冯庆

今年8月29日,是罗湖区城市更新试点改革五周年的日子。

城市更新,是罗湖破解空间瓶颈的一把“钥匙”,也是老城区蝶变重生的必由之路。

作为深圳最早的建成区,新一轮发展中,罗湖在全市各区中率先遇到土地空间严重不足、早期规划落后、基础设施老化等系列棘手难题。

实施强区放权,激活一池春水。

2015年,深圳市委市政府高屋建瓴,决定在罗湖开展城市更新改革试点。以此为抓手,罗湖区精准承接,在市规划和自然资源局等相关市直部门的支持指导下,积极探索,大刀阔斧,在老城区实施改革攻坚,仅一年多便提前完成试点任务,经验做法在全市推广。

5年探索,5年飞跃。

在“双区”建设利好叠加之年,罗湖城市更新迎来新的历史重任——《深圳市建设中国特色社会主义先行示范区的行动方案(2019-2025)》提出:建设罗湖旧城改造可持续发展示范区。

“罗湖将坚决落实好市委市政府要求,充分发挥‘双区’驱动效应,不断探索城市更新新路子新模式。”罗湖区委书记罗育德、区长刘智勇表示,罗湖要率先打造成为高密度城市更新改造的国际样板,加快建成可持续发展示范区。

城市更新,让罗湖更美好。

近日,本报“走基层看变化”采访组走进罗湖,实地感受罗湖城市更新的改革攻坚和创新实践成效。

“活化”湖贝旧村,片区统筹打造旧城复兴样板

“这里现在望出去还是密密麻麻的城中村、老旧住宅区和商业区的混合体,几年后将发生巨大的变化。”在“金色罗湖”标志性建筑——罗湖商务中心36楼华润置地湖贝城市更新项目部,市场研究副总监章晶晶博士指着窗外说。

湖贝城市更新统筹片区地处东门街道,南临深南大道。2013年计划立项,2019年通过市政府审批成为全市首个城市更新统筹片区项目。

“整个片区统筹范围面积40万平方米,更新单元用地面积33万平方米,规定总建筑面积220万平方米。其中,住宅加公寓面积70万平方米、保障房8万平方米,实行‘插花式还迁’。”作为见证人,章晶晶说起项目来如数家珍。

令人期待的是,该项目还配备了49万平方米商业和71万平方米产业空间,以及4万平方米的文化设施,公园、学校、博物馆、音乐厅一应俱全,商业和文化高度融合。一直受到关注的“湖贝塔”规划高度500米,将打造地标建筑。交通上则整合了5条地铁线,充分实现“站城一体”。

“立足粤港澳大湾区,湖贝项目致力于搭建全产业生态,打造文旅胜地和消费中心。”罗湖区城市更新和土地整备局局长陈磊峰告诉记者,“项目建成后,新生的湖贝将成为旧城复兴的样板,比肩伦敦国王十字区和纽约哈德逊广场,实现华丽转身。”

记者在采访中还了解到,湖贝城市更新秉承尊重历史和文化传承的开放格局,项目规划建设远远超越了“拆旧建新”概念。

位于湖贝城市更新统筹片区中部的湖贝旧村,迄今已有550多年历史,其南坊是典型的“三纵八横”广府系坊巷式排屋村落格局,是我市首批历史风貌区,村里的怀月张公祠是我市首批市级保护历史建筑。

“这个老祠堂有300多年了,我们小时候都喜欢到这里玩。”站在湖贝旧村南坊529号怀月张公祠门前,摸着门口两块滑溜溜的石头,湖贝实业股份有限公司董事长张齐心感慨不已。

从小在这里出生长大,一砖一瓦皆有感情。张齐心说:“起初大家对旧村的去留问题还有争议,经过区政府统筹协调,不但村民们的利益得到了保障,还把整个旧村和我们老祖宗的历史都完整地保存了下来。”

让张齐心频频点赞的,正是罗湖区充分吸纳文保部门等各方意见,通过政府规划统筹,对旧村南坊“三纵八横”格局予以保护、活化。

罗湖城市更新中的这一举措受到90多岁高龄的两院院士吴良镛的充分肯定。吴老欣然题词:积极保护,整体创造。

未来,湖贝旧村南坊将打造成原特区内保留历史记忆的重要岭南传统建筑风貌区。“届时,在周围摩登大楼的映衬下,这里将会留住我们的乡音、乡情、乡愁。”张齐心欣慰地说。

“破冰”木头龙小区,“个别征收”蹚出城市更新新路

火辣辣的太阳下,位于爱国路与华丽路交界处的木头龙小区工地上,施工现场热火朝天。

“现在在打超前钻,马上就要准备基础工程,预计3-4个月完工。”走在工地上,满头大汗的益田地产集团罗湖公司总经理利伟明向记者介绍,整个项目建设预计38个月,工程的防尘、降噪、隔音都做到了几乎零投诉,在不影响周边居民生活的情况下全力推进。

提到木头龙,许多深圳人并不陌生。早在2010年3月,木头龙小区城市更新项目就被列入深圳市第一批城市更新单元计划。

谁也没有想到,一场开发商和业主之间的签约拉锯战竟持续10年之久。

“2013年,我接管这个项目时,签约754户。到2015年1月,签约率就达到90%,大约1200户,大家都感到胜利在望。”特意从外地赶回接受本报采访的益田集团副总裁刘艳萍回忆起签约往事,虽然事过经年,依然刻骨铭心。

“良好的开局很快止步于少数业主的坚决拒签,此后数年间缓慢的签约推进速度、经常陷入僵局的谈判,差一点击溃了我们的信心。”刘艳萍清楚地记得,2016年12月时,该项目签约率已达97%;2018年6月时,达到99.7%,仍有最后4户业主不同意签约。根据深圳城市更新“双百”政策,必须所有业主签约同意方能开展下一步工作,整个项目从那时起彻底停滞。

虽已列入城市更新计划,但木头龙小区10年拆不动,不仅造成房屋老化失修,也让已签约老百姓遭受损失。

一切以人民为中心!

攻城不怕坚,攻书莫畏难。在三届罗湖区委区政府大力推动下,事情在2019年终于迎来转机。当年,罗湖区城市更新和土地整备局发布《深圳市罗湖区人民政府房屋征收决定书》,站在公众利益角度,将木头龙片区零星房屋征收确定为当年度罗湖区零星急需项目,让1000多户业主重新看到了入住美好家园的希望。

今年3月4日,罗湖区2020年第一季度重大项目集中开工,木头龙小区城市更新单元项目就是其中之一。

开工现场,小区老业主陈振华激动不已:“盼了10年,终于盼到了这一天。”更让业主们期盼的是,3年多后,一个总建筑面积68.79万平方米,集生活、商业、科技、文化、娱乐于一体的高品质都市综合体,将在这里拔地而起。世界著名建筑大师安藤忠雄还将联手钢琴巨星郎朗,在这里打造新的城市文化地标。

“木头龙小区个别征收堪称‘吃螃蟹’之举,罗湖区敢于担当、先行示范,为深圳城市更新带来了革命性突破。”刘艳萍点赞道。

事实上,深圳市人大常委会今年7月份发布的《深圳经济特区城市更新条例(征求意见稿)》中,第32条正是借鉴了罗湖木头龙的做法,提出了个别征收模式。

罗湖,为深圳在全国率先探索城市更新立法作出了贡献。

攥紧“五个抓手”,加快建设旧城改造可持续发展示范区

快速城市化过程中,如何在坚持新发展理念前提下,推动高密度城区实现高质量的可持续发展?

“通过城市更新,罗湖的答案是:不是全部拆倒重建,也不是‘摊大饼’,而是坚持统筹规划、下足‘绣花功夫’,在建成区里精耕细作,打造精品项目。”陈磊峰告诉记者,罗湖城市更新有五个抓手:高标准抓好规划引领,把握更新方向;“抓大控小”,通过大项目大片区带动大发展;抓产业项目,全区目前67%的产业项目都来自于城市更新;抓好公共配套设施建设,强民生补短板;抓“城市更新+历史文化保护”共赢,守护罗湖历史文化底蕴。

五载耕耘,五载收获。

通过“五个抓手”,罗湖以城市更新为路径,实现了促进产业转型升级、空间布局优化、城市功能完善的显著成效。

“首先是产业空间大幅提升。”陈磊峰说,罗湖区目前在建城市更新项目共40个,规划建筑面积约566万平方米,其中产业面积420万平方米;已规划验收项目29个,共规划建筑面积约210万平方米,提供产业面积141万平方米。

“我们着力打造集中连片的产业空间,利用城市更新规划,谋划推动大梧桐新兴产业带、红岭新兴金融产业带和口岸经济带等产业规划。”陈磊峰高兴地说,大梧桐新兴产业带首批整备出31.6万平方米连片用地,已被列入广深港澳科技创新走廊重要节点。

在民生配套设施方面,城市更新项目已规划新增中小学10所,提供社康中心、文化活动站、人才住房和保障性住房等公共配套设施80多万平方米,有效弥补老城区民生短板和基础设施欠账。

“城市更新也拉动固定资产投资快速增长。”陈磊峰说,改革试点以来,全区每年平均固定资产投资规模相当于改革前3年固投的总额,有效带动区财政收入大幅增长,为各项事业发展提供财力支撑。

近几年来,在城市更新实施过程中,通过实现管理范围线内建设用地清退、开展海绵城市和生态修复专项规划等绿色更新手法,守护了罗湖“一半山水一半城”的底色。同时,通过有机更新实现历史文化的挖掘、活化和利用,城区环境品质获得极大提升。

一子落而满盘活。

5年时间,罗湖率先试点城市更新改革,啃下硬骨头,打开新空间,带来新气象,为老城区全面振兴发展闯出一条新路子,也为旧城改造、建设可持续发展示范区提供了生动模板。

罗湖,明天会更好!

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